Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca nie zawsze przebiega według tego samego schematu. Wiele osób zakłada, że wystarczy znaleźć odpowiednie mieszkanie, uzyskać finansowanie i podpisać umowę. W praktyce już na etapie analizy dokumentów mogą pojawić się kwestie, które zdecydują o tym, czy transakcję będzie można przeprowadzić od razu, czy konieczne będzie uzyskanie dodatkowego zezwolenia. Co więcej, dwie nieruchomości wyglądające niemal identycznie mogą podlegać zupełnie innym zasadom. Dlatego przed zakupem warto przeanalizować nie tylko sam lokal, ale również jego stan prawny oraz sposób, w jaki została ukształtowana własność całej inwestycji.

Największym błędem jest założenie, że o obowiązku uzyskania zezwolenia decyduje wyłącznie obywatelstwo kupującego. Równie ważne jest to, jaki jest status prawny nabywanej nieruchomości.

Kim jest cudzoziemiec w rozumieniu przepisów?

W potocznym rozumieniu cudzoziemcem jest każda osoba nieposiadająca polskiego obywatelstwa. W przypadku zakupu nieruchomości znaczenie ma jednak definicja zawarta w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nie każdy cudzoziemiec podlega takim samym zasadom. Inne przepisy dotyczą obywateli państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii, a inne osób pochodzących z pozostałych państw. To właśnie od statusu kupującego zależy, czy w danym przypadku wymagane będzie uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Już na początku procesu warto więc ustalić, jakie przepisy będą miały zastosowanie do konkretnego nabywcy.

Kiedy zakup nieruchomości wymaga zezwolenia?

Najwięcej wątpliwości budzi pytanie o konieczność uzyskania zezwolenia. Odpowiedź zależy jednak od kilku czynników.

Znaczenie ma nie tylko to, kto kupuje nieruchomość, ale również to, co jest przedmiotem sprzedaży. Dom jednorodzinny, działka budowlana czy inna nieruchomość gruntowa będą podlegały innym zasadom niż samodzielny lokal mieszkalny. Dlatego nie można odpowiedzieć na pytanie o obowiązek uzyskania zezwolenia wyłącznie na podstawie treści ogłoszenia lub wyglądu nieruchomości. Kluczowe są zapisy księgi wieczystej, dokumentacja deweloperska, podstawa nabycia oraz forma prawna własności.

Dom, segment czy mieszkanie? Wygląd nieruchomości może być mylący

Jedną z sytuacji, które często wymagają dokładniejszej analizy, jest zakup segmentu. Na pierwszy rzut oka segment wygląda jak klasyczny dom jednorodzinny. Ma własne wejście, ogródek, a często także garaż. Wielu kupujących zakłada więc, że z prawnego punktu widzenia kupuje dom. Tymczasem w wielu inwestycjach segment stanowi samodzielny lokal mieszkalny wyodrębniony w budynku dwulokalowym lub szeregowym. Oznacza to, że przedmiotem sprzedaży nie jest dom jako odrębna nieruchomość, lecz lokal mieszkalny. Dla cudzoziemca może to mieć duże znaczenie. W określonych przypadkach zakup takiego lokalu nie wymaga uzyskania zezwolenia, mimo że sama nieruchomość wygląda jak klasyczny dom.

To dobry przykład sytuacji, w której stan faktyczny i stan prawny prowadzą do zupełnie różnych wniosków. Dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie sprawdzić, co rzeczywiście jest przedmiotem sprzedaży.

Uwaga na nieruchomości położone w strefie nadgranicznej

Obywatele państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii co do zasady mogą nabywać nieruchomości w Polsce bez konieczności uzyskania zezwolenia. Należy jednak pamiętać o istotnym wyjątku dotyczącym nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej.

Strefa nadgraniczna obejmuje gminy położone przy granicy państwowej, a także określone gminy przylegające do brzegu morskiego. W praktyce oznacza to, że problem może dotyczyć nieruchomości położonych zarówno w większych miastach, takich jak Gdynia, Świnoujście, Szczecin, Przemyśl czy Suwałki, jak i w wielu mniejszych miejscowościach przygranicznych. Ograniczenia mogą również dotyczyć nieruchomości zlokalizowanych w pasie nadmorskim. Nie należy jednak zakładać, że każde miasto położone blisko granicy albo morza automatycznie znajduje się w całości w strefie nadgranicznej. Każdorazowo trzeba sprawdzić położenie konkretnej nieruchomości oraz aktualne przepisy wyznaczające obszar strefy.

Dla obywateli UE, EOG i Szwajcarii lokalizacja nieruchomości w strefie nadgranicznej może mieć wpływ na konieczność uzyskania zezwolenia, mimo że w większości innych przypadków taki obowiązek nie występuje.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – wyjątek, o którym wiele osób nie wie

Na rynku nadal dostępne są mieszkania posiadające status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Choć potocznie mówi się w takim przypadku o zakupie mieszkania, z prawnego punktu widzenia nie dochodzi do nabycia nieruchomości. Kupujący nabywa określone prawo do lokalu, a nie własność lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. To bardzo istotna różnica. Co do zasady nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie wymaga uzyskania zezwolenia przewidzianego dla nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Dotyczy to również lokali położonych w strefie nadgranicznej, ponieważ przedmiotem transakcji nie jest nieruchomość w rozumieniu ustawy.

To kolejny przykład pokazujący, że o przebiegu transakcji decyduje przede wszystkim stan prawny przedmiotu zakupu, a nie jego wygląd, potoczna nazwa czy lokalizacja.

Mieszkanie z udziałem w gruncie – pułapka, której nie widać w ogłoszeniu

Jedną z sytuacji, które najczęściej zaskakują kupujących, jest sprzedaż mieszkania razem z dodatkowymi udziałami w innych nieruchomościach.

Mogą to być między innymi:

• udział w drodze wewnętrznej,
• udział w nieruchomości stanowiącej parking,
• udział w podwórku lub terenie rekreacyjnym,
• udział w innej nieruchomości gruntowej obsługującej osiedle.

Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda jak standardowy zakup mieszkania. Dopiero analiza dokumentów pokazuje, że wraz z lokalem kupowany jest również udział w odrębnej nieruchomości gruntowej. To właśnie ten dodatkowy element może spowodować konieczność uzyskania zezwolenia. Nie oznacza to jednak automatycznie, że transakcja nie będzie możliwa. Kluczowe jest ustalenie, czy zakup udziału jest niezbędny do korzystania z mieszkania, czy ma jedynie charakter dodatkowy.

Jeżeli udział dotyczy drogi dojazdowej zapewniającej dostęp do budynku, jego pominięcie może być niemożliwe lub pozbawić nieruchomość pełnej funkcjonalności. Podobnie może być z miejscem parkingowym albo innym elementem inwestycji, jeżeli sposób korzystania z lokalu został prawnie powiązany z zakupem udziału.

Zdarzają się jednak sytuacje, w których dodatkowy udział nie jest konieczny do korzystania z mieszkania. W takim przypadku możliwe może być nabycie samego lokalu, a następnie odrębne ubieganie się o zezwolenie na zakup udziału w nieruchomości gruntowej.

Każda taka sytuacja wymaga indywidualnej analizy dokumentów oraz konstrukcji prawnej całej inwestycji. Nie wystarczy sprawdzić księgi wieczystej samego mieszkania. Należy również ustalić, jakie dodatkowe prawa i udziały mają być objęte umową sprzedaży.

Stan prawny nieruchomości warto zweryfikować jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej. Pozwala to odpowiednio określić terminy transakcji i uniknąć sytuacji, w której kupujący zobowiąże się do zakupu, zanim upewni się, że będzie mógł skutecznie nabyć wszystkie składniki objęte umową.

Kredyt hipoteczny – kolejne wyzwanie dla cudzoziemca

Nawet jeśli zakup nieruchomości nie wymaga uzyskania zezwolenia, pozostaje jeszcze kwestia finansowania. W przypadku kredytu hipotecznego dla cudzoziemca duże znaczenie mają między innymi źródło dochodów, miejsce zatrudnienia, forma współpracy oraz waluta, w której kupujący otrzymuje wynagrodzenie.

Osoby osiągające dochody w złotych zwykle mają dostęp do większej liczby ofert bankowych. Sytuacja komplikuje się, gdy wynagrodzenie wypłacane jest w walucie obcej. Banki co do zasady ograniczają ryzyko walutowe, dlatego waluta kredytu jest powiązana z walutą, w której klient uzyskuje większość dochodów. W praktyce oznacza to, że osoba zarabiająca za granicą może mieć dostęp do znacznie mniejszej liczby ofert. Nie każdy bank akceptuje wszystkie waluty ani wszystkie źródła dochodu. Znaczenie może mieć również to, czy wynagrodzenie pochodzi z umowy o pracę, działalności gospodarczej, kontraktu zagranicznego czy innej formy współpracy.

W przypadku niektórych walut uzyskanie kredytu hipotecznego w polskim banku może okazać się niemożliwe, niezależnie od wysokości dochodów kupującego. Dlatego analizę możliwości finansowania warto rozpocząć jeszcze przed wyborem konkretnej nieruchomości. Pozwala to ustalić realny budżet, dostępne banki i warunki, które trzeba spełnić przed złożeniem wniosku kredytowego.

Procedury AML i sankcje międzynarodowe

Dodatkowym elementem procesu są obowiązki banków związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy, identyfikacją klienta oraz stosowaniem sankcji międzynarodowych. Banki mają obowiązek ustalenia tożsamości klienta, źródła pochodzenia środków oraz oceny ryzyka związanego z konkretną transakcją. W niektórych przypadkach proces może wymagać przedstawienia dodatkowych dokumentów albo przeprowadzenia pogłębionej analizy. Dotyczy to między innymi osób powiązanych z państwami objętymi sankcjami, klientów posiadających określone rezydencje podatkowe, osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne oraz transakcji, których struktura lub źródło finansowania wymagają dodatkowego wyjaśnienia.

Nie oznacza to jednak, że samo obywatelstwo określonego państwa automatycznie wyklucza możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Listy sankcyjne dotyczą przede wszystkim konkretnych osób, podmiotów oraz określonych ograniczeń gospodarczych i finansowych. Obywatelstwo lub powiązanie z określonym państwem może natomiast wpłynąć na ocenę ryzyka, zakres wymaganych dokumentów oraz wewnętrzną decyzję konkretnego banku. Z tego powodu możliwości uzyskania finansowania należy sprawdzać indywidualnie.

Każda nieruchomość wymaga indywidualnej analizy

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca to znacznie więcej niż sprawdzenie ceny, powierzchni i lokalizacji.

Równie istotne jest ustalenie:

• co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży,
• jaki jest status prawny lokalu lub budynku,
• czy nieruchomość znajduje się w strefie nadgranicznej,
• czy razem z lokalem sprzedawane są dodatkowe udziały w gruncie,
• czy nabycie wszystkich elementów transakcji wymaga zezwolenia,
• czy kupujący ma realną możliwość uzyskania finansowania.

Dlatego każda nieruchomość powinna zostać przeanalizowana jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Pozwala to uniknąć kosztownych niespodzianek, opóźnień i ryzyka, że transakcja nie będzie mogła zostać przeprowadzona w zakładanym terminie.

Profesjonalna analiza stanu prawnego nieruchomości oraz wcześniejsze zweryfikowanie ograniczeń dotyczących konkretnego kupującego pozwalają odpowiednio zaplanować cały proces zakupu.

W Białych Lwach analizujemy nie tylko samą ofertę, ale również dokumenty, konstrukcję prawną transakcji oraz ryzyka, które mogą mieć znaczenie dla konkretnego nabywcy. Zobacz, jak działamy, i sprawdź, jak możemy pomóc w bezpiecznym zakupie nieruchomości.