Czy to dobry moment na sprzedaż mieszkania w Warszawie? Dane NBP vs. rzeczywistość rynkowa (IV kw. 2025)

Właściciele mieszkań w Warszawie coraz częściej zadają dziś jedno pytanie: czy to jeszcze dobry moment na sprzedaż — czy rynek właśnie się kończy?

Z jednej strony mamy wysokie ceny. Z drugiej — coraz więcej ofert i wydłużający się czas sprzedaży.

Dlatego zamiast opinii, warto oprzeć się na danych. Najnowszy raport NBP za IV kwartał 2025 roku pokazuje bardzo konkretny obraz rynku — i co ważniejsze — pozwala go właściwie zinterpretować.

Ceny mieszkań w Warszawie: rosną, ale inaczej niż wcześniej

Z danych NBP wynika jasno: ceny mieszkań nadal rosną, ale dynamika się zmienia.

• rynek pierwotny: ok. 17 700 zł/m² (oferty) i 16 600 zł/m² (transakcje)
• wzrost r/r: ok. +5,7% (oferty)
• rynek wtórny: spadek cen ofertowych (-1,1% kw/kw), wzrost transakcyjnych (+1,8% kw/kw)

Co to oznacza w praktyce?

Rynek przestał być „łatwy”. Nie sprzedaje się już wszystko — i nie za każdą cenę.

Dziś wygrywają:

• dobrze wycenione nieruchomości
• dobrze przygotowane oferty
• profesjonalnie prowadzone procesy sprzedaży

Podaż rośnie. Konkurencja też.

Liczba ofert na rynku wtórnym utrzymuje się na wysokim poziomie. Jednocześnie deweloperzy zwiększają aktywność i oddają kolejne inwestycje.

Wniosek:

Kupujący mają wybór.

Twoje mieszkanie konkuruje dziś z setkami podobnych ofert.

Czas sprzedaży się wydłuża — i to kluczowa zmiana

Jeszcze niedawno mieszkania sprzedawały się „same”.

Dziś średni czas sprzedaży na rynku wtórnym wynosi około 4,2 miesiąca.

Co to oznacza dla sprzedającego?

• zła cena = brak zainteresowania
• słaba prezentacja = brak telefonów
• brak strategii = długie miesiące na rynku

Lokalizacja ma jeszcze większe znaczenie

Raport pokazuje ogromne różnice między dzielnicami.

Nie ma jednego rynku warszawskiego — są lokalne mikrorynki.

Dlatego średnia cena dla całego miasta często nie ma praktycznego znaczenia.

Kupujący wracają — ale są bardziej wymagający

Część najemców wraca na rynek zakupowy, m.in. dzięki poprawie dostępności kredytów.

Jednocześnie kupujący:

• porównują więcej ofert
• negocjują
• podejmują decyzje wolniej

Największy błąd sprzedających w 2025 roku

„Sprzedam, bo ceny są wysokie — jakoś pójdzie”

To podejście działało w poprzednich latach. Dziś już nie.

Rynek jest bardziej wymagający, a różnica między ceną ofertową a transakcyjną ma realne znaczenie.

Czy to dobry moment na sprzedaż?

Tak — ale pod jednym warunkiem: sprzedaż musi być strategicznie przygotowana.

Bo:

• ceny nadal są wysokie
• popyt istnieje
• rynek działa

Ale jednocześnie:

• konkurencja jest duża
• sprzedaż trwa dłużej
• błędy kosztują czas i pieniądze

Co decyduje dziś o skutecznej sprzedaży?

• precyzyjna wycena
• analiza konkurencji
• profesjonalna prezentacja
• negocjacje
• strategia sprzedaży

To nie jest już proces „wystaw i poczekaj”.

Wniosek: rynek się nie kończy — on dojrzewa

Rynek nieruchomości w Warszawie nie hamuje. On przechodzi w bardziej wymagającą fazę.

To moment, w którym doświadczenie i strategia mają realny wpływ na wynik sprzedaży.

Sprawdź, ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie

Jeśli rozważasz sprzedaż:

• poznaj realną wartość swojej nieruchomości
• zobacz konkurencję w Twojej lokalizacji
• opracuj skuteczną strategię sprzedaży

Wycena mieszkania Warszawa

Sprawdź też, jak wygląda współpraca:

Jak wygląda sprzedaż z doradcą

Lub poznaj nasz zespół:

Doradca nieruchomości Warszawa