Warszawski rynek nieruchomości 2026: ceny stoją, sprzedaż rośnie. Czy to ostatni moment na zakup mieszkania?

Warszawski rynek nieruchomości po kilku latach dynamicznych zmian wysyła dziś bardzo interesujące sygnały. Z jednej strony ceny mieszkań pozostają na historycznie wysokich poziomach, z drugiej strony liczba transakcji ponownie rośnie. Co więcej, deweloperzy rozpoczynają mniej nowych inwestycji niż rok temu, a liczba wydawanych pozwoleń na budowę również spada.

To połączenie może mieć istotne znaczenie dla osób planujących zakup mieszkania w najbliższych latach. Warto więc przyjrzeć się najnowszym danym Narodowego Banku Polskiego dotyczącym rynku nieruchomości w Warszawie i aglomeracji warszawskiej za I kwartał 2026 roku.

Sprzedaż mieszkań rośnie mimo wysokich cen

Jednym z najbardziej zaskakujących wniosków płynących z raportu NBP jest wzrost sprzedaży nowych mieszkań. W I kwartale 2026 roku w Warszawie sprzedano o 6,5% więcej mieszkań niż kwartał wcześniej oraz aż o 27,8% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie liczba dostępnych ofert zmniejszyła się o 6,7%. Oznacza to, że mieszkania znikają z rynku szybciej, niż pojawiają się nowe inwestycje. To sygnał, że pomimo wysokich cen i nadal stosunkowo drogich kredytów hipotecznych, wielu kupujących uznało obecne warunki za akceptowalne i przestało odkładać decyzje zakupowe.

Ceny nadal wysokie, ale kupujący negocjują

Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie osiągnęła poziom 18 056 zł za metr kwadratowy. Jednocześnie średnia cena transakcyjna wyniosła 16 475 zł za metr kwadratowy. Co ciekawe, ceny ofertowe nadal rosną, jednak ceny transakcyjne praktycznie się ustabilizowały. Oznacza to, że sprzedający próbują podnosić oczekiwania cenowe, ale rynek skutecznie je weryfikuje. Dla kupujących to ważna informacja. W wielu przypadkach nadal istnieje przestrzeń do negocjacji, szczególnie przy lokalach o większym metrażu lub inwestycjach znajdujących się na rynku od dłuższego czasu.

Mniej nowych budów może oznaczać problemy z podażą

Najbardziej niepokojące dla przyszłej podaży są dane dotyczące nowych inwestycji. W porównaniu z pierwszym kwartałem 2025 roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Warszawie, spadła o ponad 30%. Liczba wydanych pozwoleń na budowę zmniejszyła się o ponad 13%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła aż o blisko 38%. Dzisiaj nie przekłada się to jeszcze na niedobór mieszkań, jednak w perspektywie dwóch lub trzech lat może oznaczać ograniczenie podaży nowych lokali. Jeżeli popyt utrzyma się na obecnym poziomie, może to wywołać kolejną falę wzrostów cen.

Białołęka i Targówek nadal dominują

Najwięcej mieszkań na rynku pierwotnym znajdziemy obecnie na Białołęce i Targówku. Dzielnice te odpowiadają za ponad 23% całej oferty deweloperskiej w Warszawie i podobny udział w sprzedaży. Nie jest to przypadek. To właśnie tam ceny pozostają jednymi z najniższych w stolicy, a jednocześnie powstaje wiele nowych inwestycji. Z kolei najdroższe nowe mieszkania znajdują się na Woli i Ochocie, gdzie ceny przekraczają 24 tysiące złotych za metr kwadratowy.

Rynek wtórny daje kupującym więcej możliwości

Nieco inaczej wygląda sytuacja na rynku wtórnym. Liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż wzrosła do ponad 6,5 tysiąca lokali. Jednocześnie spadła liczba transakcji, a średni czas sprzedaży wydłużył się do 4,5 miesiąca. Dla kupujących oznacza to większy wybór i większe możliwości negocjacyjne. Potwierdzają to również dane cenowe. Średnia cena ofertowa wzrosła jedynie symbolicznie, natomiast średnia cena transakcyjna spadła o 2,2% względem poprzedniego kwartału.

Najdroższą lokalizacją pozostaje Śródmieście, gdzie średnia cena ofertowa przekroczyła 24 tysiące złotych za metr kwadratowy, a transakcyjna 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

40–60 m² pozostaje królem rynku

Jeżeli istnieje jeden niezmienny trend na warszawskim rynku nieruchomości, to jest nim popularność mieszkań o powierzchni od 40 do 60 metrów kwadratowych. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym właśnie ten segment odpowiada za największą liczbę transakcji. Powód jest prosty. Takie mieszkania są wystarczająco duże dla singli, par i rodzin z jednym dzieckiem, a jednocześnie pozostają relatywnie dostępne cenowo. Dla inwestorów oznacza to również największą płynność przy późniejszej sprzedaży lub wynajmie.

Co dzieje się na rynku najmu?

Po sezonowym szczycie związanym z rozpoczęciem roku akademickiego popyt na najem nieco osłabł, jednak czynsze nadal rosną. Najemcy najczęściej wybierają Mokotów, Wolę i Pragę-Południe. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również Bielany, które oferują dobrą komunikację przy niższych cenach niż centralne dzielnice miasta. Najwyższe stawki nadal osiągają najmniejsze mieszkania oraz lokale premium.

Co te dane oznaczają dla kupujących?

Osoby planujące zakup mieszkania powinny zwrócić uwagę na dwa przeciwstawne zjawiska. Z jednej strony rynek wtórny daje dziś większe możliwości negocjacji niż jeszcze rok temu. Z drugiej strony malejąca liczba nowych inwestycji może w przyszłości ograniczyć podaż mieszkań. Oznacza to, że obecny okres może być jednym z ciekawszych momentów na zakup dla osób, które znalazły nieruchomość odpowiadającą ich potrzebom i możliwościom finansowym.

Podsumowanie

Warszawski rynek nieruchomości w 2026 roku nie znajduje się ani w fazie gwałtownych wzrostów, ani w fazie załamania. Coraz wyraźniej widać jednak podział pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Deweloperzy sprzedają coraz więcej mieszkań przy malejącej podaży nowych inwestycji, natomiast na rynku wtórnym kupujący odzyskują część przewagi negocjacyjnej. Jeżeli obecne trendy utrzymają się przez kolejne kwartały, ograniczenie liczby nowych budów może stać się jednym z najważniejszych czynników wpływających na ceny mieszkań w Warszawie w latach 2027–2028.

Szukasz zaufanego pośrednika nieruchomości?
Zapraszamy do kontaktu z Doradcami Białe Lwy Nieruchomości. Pomagamy w sprzedaży, zakupie i wynajmie nieruchomości w Warszawie oraz na terenie całej Polski.

☎️ (22) 299 06 04| 📧 info@bialelwy.pl| 🌐 https://bialelwy.pl

Myślisz o karierze w nieruchomościach lub już działasz w branży i szukasz solidnego partnera do rozwoju?
Sprawdź: https://kariera-agent.pl