Jak zmienia się sytuacja na rynku mieszkań w stolicy? Czy kupujący wrócili po wiosenne ożywienie, a może rynek wciąż trzyma hamulec? Sprawdź, co działo się w drugim kwartale 2025 roku na rynku pierwotnym, wtórnym i najmu w Warszawie (na podstawie raportu NBP „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w II kwartale 2025 r.”).

🔹 Rynek pierwotny – więcej nowych inwestycji, stabilne preferencje kupujących

W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy znów przyspieszyli. Do sprzedaży wprowadzono ponad 3,2 tys. nowych mieszkań – to najwyższa oferta od końca 2022 roku. Najwięcej transakcji dotyczyło lokali o powierzchni 40–60 m² , czyli niezmiennie najbardziej pożądanych przez kupujących.

Średnie ceny utrzymały się na wysokim poziomie, z lokalnymi różnicami. Najdrożej było w powiecie piaseczyńskim , który wyróżnił się zarówno najwyższymi cenami ofertowymi, jak i transakcyjnymi.

Ciekawostka: skrócił się średni czas sprzedaży mieszkań – najszybciej znikały z rynku najmniejsze lokale (do 40 m²) oraz te największe, powyżej 80 m².

🔹 Rynek wtórny – mniej ofert, więcej sprzedaży

Na warszawskim rynku wtórnym podaż mieszkań spadła o 19,5% w porównaniu z poprzednim kwartałem, a mimo to liczba transakcji w aglomeracji wzrosła o 20,2% . To sygnał, że kupujący wrócili do rozmów po zimowym spowolnieniu, choć nadal szukają okazji cenowych.

Średnie ceny w Warszawie:

ofertowe: 18 385 zł/m²
transakcyjne: 16 355 zł/m²

Największą podaż i aktywność odnotowano w dzielnicy Mokotów , a najtańsze oferty tradycyjnie na obrzeżach. Spadki cen ofertowych rok do roku zauważalne były m.in. na Bemowie i Bielanach (–5,9%), a transakcyjnych – na Żoliborzu (–5,1%).

Czas sprzedaży mieszkań wydłużył się średnio o pół miesiąca , co pokazuje, że kupujący mają większą siłę negocjacyjną. Nadal najlepiej rotują lokale o powierzchni 40–60 m².

🔹 Rynek najmu – mniej ofert, większy popyt

Po wiosennym odbiciu popyt na wynajem w Warszawie znów wzrósł, mimo że liczba ofert spadła. Najemcy mieli więc mniej mieszkań do wyboru , ale więcej możliwości negocjacji cen.

Średnie stawki ofertowe pozostały stabilne, natomiast stawki transakcyjne delikatnie spadły kwartał do kwartału. Nadal jednak były wyższe niż przed rokiem, co potwierdza utrzymującą się opłacalność najmu.

Najdroższe i najbardziej pożądane lokalizacje to Śródmieście i Wola , tu też najem w przeliczeniu na metr jest najwyższy. Najwięcej umów zawierano na Mokotowie, Woli i Bielanach , a wśród mieszkań dominowały lokale 30–70 m² .

🔎 Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?

Jeśli kupujesz: rynek wtórny daje więcej okazji – mniej ofert, ale większa skłonność sprzedających do negocjacji. Na rynku pierwotnym licz się z dużą konkurencją w segmencie 40–60 m².

Jeśli sprzedajesz: przygotuj się na dłuższy proces – kupujący analizują uważniej, a lokale powyżej 60 m² sprzedają się wolniej.

Jeśli wynajmujesz: wciąż dobry moment na stabilne przychody, szczególnie w dobrze skomunikowanych lokalizacjach.

---

Podsumowanie

Drugi kwartał 2025 roku na warszawskim rynku nieruchomości przyniósł większą aktywność deweloperów, spadek podaży mieszkań z drugiej ręki i utrzymującą się atrakcyjność rynku najmu . Ceny nie rosną już tak dynamicznie jak rok wcześniej, ale rynek pozostaje silny – szczególnie w segmencie mieszkań średniej wielkości.

Źródło danych: Narodowy Bank Polski, raport BaRN, II kw. 2025