Jak wyglądał rynek nieruchomości w II kwartale 2024 r. wg danych z raportu Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w II kwartale 2024 r., NBP Oddział Okręgowy w Warszawie Warszawa, sierpień 2024 r.

Opracowanie zostało przygotowane na podstawie danych zgromadzonych w bazie NBP. Bazę tworzą dane, które są pozyskiwane od firm deweloperskich, agencji nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych, starostw powiatowych, urzędów skarbowych oraz Urzędu m.st. Warszawy, w ramach prowadzonego przez Prezesa NBP badania cen nieruchomości.

Raport może nie w pełni doszacowywać liczbę transakcji w ostatnich dwóch kwartałach z uwagi na powolną sprawozdawczość związaną z transakcjami i obieg informacji.

Warszawa – rynek pierwotny nieruchomości w 2Q24

Sprzedaż mieszkań w II kwartale 2024 była zdecydowanie niższa w stosunku do poprzedzającego go I kwartału 2024. Liczba transakcji wyniosła ok. 2,6 tys. mieszkań - o 1000 zł / mkw mniej niż kwartał wcześniej.

Obecnie w stolicy realizuje się mniejszą ilość inwestycji (248) niż w poprzednim kwartale (260), i jest to zdecydowanie mniej niż w latach 2019 - 2021, gdzie liczba prowadzonych inwestycji przekraczała 300.

Pomimo spadków sprzedaży ceny ofertowe mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosły w porównaniu z poprzednim kwartałem. Średnia cena w Warszawie za mkw to 16 515 zł podczas gdy kwartał wcześniej było to 16 190 zł, a w analogicznym II kwartale 2023 było to 13 713 zł, co stanowi o ponad 23% wzroście cen ofertowych na rynku pierwotnym rok do roku.

Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym również wzrosły. W analizowanym kwartale średnia cena za mieszkanie wynosiła 16 021 zł za mkw, a w 1Q24 wyniosła 16 190 zł. W porównaniu z 2Q23 nastąpił wzrost o 13%

Najszersza oferta dostępnych u deweloperów mieszkań była w dzielnicach: Włochy, Ursus, Bemowo i Bielany. Najmniej nowych mieszkań było na Żoliborzu i Wilanowie.

Najdroższe dzielnice w ofercie deweloperów to: Wola (średnia cena transakcyjna 22 000 zł/mkw), kolejno: Praga Północ i Ursynów. Natomiast najmniej można zapłacić za mieszkania położone na Wawrze (niecałe 13.000 zł / mkw), Białołęce i Bemowie.

Najpopularniejsze dzielnice (najwięcej sprzedanych mieszkań) na rynku pierwotnym to: Włochy i Ursus a także Pragi - Praga-Południe i Praga-Północ.

Podobnie jak w poprzednich okresach w ofercie deweloperów najwięcej ofert jest dostępnych w przedziale 40-60 mkw i stanowiły one 42,8% całej oferty rynkowej. Oprócz tego oferty w tym metrażu były również najchętniej kupowane. Widoczny jest wzrost sprzedaży mieszkań 3 pokojowych, który wyniósł w analizowanym okresie ponad 23% i był najwyższy od początku 2022 r.

Średni czas sprzedaży był podobny jak we wcześniejszych okresach i wyniósł on dla mieszkań do 40 mkw 8,8 miesiąca i dla mieszkań 40-60 mkw 10,6 miesiąca.

Warszawa – rynek wtórny nieruchomości w 2Q24

Sprzedaż mieszkań w II kwartale 2024 zmniejszyła się w porównaniu do poprzedzającego go I kwartału 2024 o ponad 45% i ponad 65% w porównaniu z II kwartałem poprzedniego roku.

Równocześnie wzrosła liczba ofert sprzedaży w II kwartale blisko 6 krotnie w porównaniu z I kwartałem i 4 krotnie w odniesieniu do II kwartału 2023. Największą liczbę ofert sprzedaży odnotowano w dzielnicach: Mokotów, Wola i Praga Południe.

Średnie ceny transakcyjne i ofertowe mieszkań na rynku wtórnym wciąż wzrastały. Widoczna staje się coraz większa rozbieżność pomiędzy tymi parametrami. W II kwartale 2024 średnia cena ofertowa za mieszkanie wynosiła 18 677 zł za mkw, a cena transakcyjna średnio wyniosła 15 123 zł za mkw. Różnica pomiędzy tymi wartościami wynosi ponad 3,5 tysiąca zł, co w stosunku do cen transakcyjnych jest dystansem do cen ofertowych o ponad 23%. Różnica ra rok wcześniej wynosiła około 8%.

Najdroższe dzielnice w na rynku wtórnym to Wola i Wilanów (ponad 16.000 za mkw), a potem Mokotów (15 tys. za mkw.). Najmniej kosztują mieszkania położone na Białołęce, Wawrze i Ursusie (12.000 - 13.000 zł / mkw). Co ciekawe, największe wzrosty cen transakcyjnych rok do roku odnotowano na Włochach i Targówku (ponad 20%), podczas gdy ceny na Żoliborzu i Wilanowie zmieniły się jedynie o 4-6%.

Najpopularniejsze dzielnice (najczęściej kupowano tam mieszkania) na rynku wtórnym to: Mokotów i Praga Południe.

Na rynku wtórnym najczęściej sprzedawały się mieszkania o metrażu 40-60 mkw. Te mieszkania miały największy udział zawieranych transakcji, który wynosił 44,5%, a w drugiej kolejności mniejsze mieszkania do 40 mkw (31,9%).

Średni czas sprzedaży skrócił się do 3,2 miesiąca a tradycyjnie najszybciej (ok. 2,5 miesiąca) sprzedawały się mieszkania do 40 mkw.

Rynek nieruchomości - perspektywy na kolejne miesiące

Na wynik 2Q24 szczególny wpływ miał zakończony wcześniej program Bezpieczny kredyt 2%, który wcześniej wywołał nie tylko na duży popyt na mieszkania z rynku pierwotnego, ale także z wtórnego, a w konsekwencji liczbę transakcji i wzrosty cen. Z uwagi na brak kontynuacji tego programu w 2024 r. nie ma powodu, aby przewidywać jakieś znaczące zmiany w popycie.

W takim scenariuszu można spodziewać się dalszego wzrostu zapasu ofert na sprzedaż. Kluczową kwestią dla uczestników rynku jest wyczucie właściwej ceny, ponieważ w tej sytuacji jest prawdopodobne, że różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi (przeszacowanie) może pozostać na znaczącym poziomie.


Skontaktuj się z nami! Nasi Doradcy Białe Lwy mają szeroką wiedzę o bieżącej sytuacji na rynku i dostęp do cen transakcyjnych. Zaplanuj z nami strategię sprzedaży Twojego mieszkania, domu lub działki! Ustalimy dla Ciebie odpowiednią cenę rynkową nieruchomości oraz w przypadku gdy chcesz kupić nieruchomość – nie pozwolimy abyś przepłacił!
© Agata Stradomska