Sprzedaż nowych mieszkań rośnie, ale oferta deweloperów nadal pozostaje duża. Dla kupujących oznacza to możliwość porównania wielu propozycji — od lokali gotowych do odbioru po mieszkania, na których wybudowanie trzeba jeszcze poczekać. Jak wykorzystać ten wybór i ocenić, czy konkretna oferta rzeczywiście jest atrakcyjna?

Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl dotyczący sytuacji po III kwartale 2026 roku pokazuje, że dobre wyniki sprzedaży nie muszą oznaczać kurczącej się oferty. Nowe inwestycje uzupełniają rynek, a sytuacja różni się między miastami, dzielnicami i poszczególnymi projektami. Przy zakupie mieszkania warto więc patrzeć na dane, ale decyzję oprzeć na dokładnym porównaniu konkretnych nieruchomości.

Sprzedaż rośnie, mieszkań do wyboru nie ubywa

Na siedmiu największych rynkach analizowanych w raporcie w III kwartale 2026 roku sprzedano około 14,9 tys. nowych mieszkań. W tym samym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży około 15,3 tys. lokali. Nowa oferta nieznacznie przewyższyła zatem liczbę sprzedanych mieszkań.

W Warszawie kwartalna sprzedaż wyniosła około 4,5 tys. lokali, a oferta na koniec kwartału obejmowała około 17,7 tys. mieszkań. Kupujący mają więc z czego wybierać. Nie oznacza to jednak, że w każdej lokalizacji równie łatwo znaleźć mieszkanie z dobrym układem, odpowiednim nasłonecznieniem, balkonem i ceną mieszczącą się w założonym budżecie.

Duża oferta dla całego miasta nie wyklucza ograniczonego wyboru w konkretnym segmencie. Jeśli szukamy trzech pokoi w określonej części Warszawy, blisko metra i z terminem odbioru w najbliższych miesiącach, lista propozycji może szybko się skrócić. Dlatego ani pośpiech wywołany hasłem „mieszkania zaraz się skończą”, ani założenie, że każda oferta będzie czekała miesiącami, nie są dobrym doradcą.

20 tys. zł za metr — co mówi warszawska średnia?

Według raportu średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosiła około 20 tys. zł za metr kwadratowy. Autorzy zaznaczają jednak, że na jej poziom duży wpływ ma oferta premium.

To istotne przy interpretowaniu informacji o cenach. Średnia dla całego miasta łączy mieszkania w różnych lokalizacjach, budynkach i standardach. Jeżeli w ofercie zwiększa się udział drogich apartamentów, średnia może wzrosnąć również wtedy, gdy ceny wielu innych lokali pozostają bez zmian.

Nie należy więc przyjmować, że każde warszawskie mieszkanie powinno kosztować około 20 tys. zł za metr ani że wzrost średniej oznacza taki sam wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Przy ocenie ceny trzeba porównać mieszkania możliwie podobne: pod względem lokalizacji, powierzchni, układu, piętra, standardu inwestycji i terminu dostępności.

Raport rozróżnia także ceny mieszkań pozostających w ofercie, nowo wprowadzanych do sprzedaży oraz sprzedanych. Są to różne grupy lokali. Różnica między ich średnimi cenami nie jest informacją o przeciętnej wysokości rabatu uzyskiwanego przez kupujących.

Gotowe mieszkanie czy zakup na etapie budowy?

Na analizowanych rynkach gotowe, niesprzedane mieszkania stanowiły 29% oferty. Jednocześnie lokale gotowe odpowiadały za 34% sprzedaży w III kwartale. To ważna część rynku, szczególnie dla osób, które chcą ograniczyć czas oczekiwania na przeprowadzkę.

Gotowe mieszkanie można obejrzeć i sprawdzić widok z okien, ilość światła, rzeczywistą wielkość pomieszczeń czy wygląd części wspólnych. Łatwiej też ocenić otoczenie budynku i zaplanować kolejne etapy zakupu. Sam fakt ukończenia inwestycji nie oznacza jednak, że lokal jest gotowy do zamieszkania — trzeba uwzględnić jego standard oraz ewentualne prace wykończeniowe.

Zakup na wcześniejszym etapie może z kolei dawać większy wybór układów, pięter i ekspozycji. Wymaga jednak uwzględnienia czasu oczekiwania, warunków umowy oraz kosztów ponoszonych do momentu przeprowadzki.

Warto policzyć, ile będzie kosztowało dalsze wynajmowanie obecnego mieszkania, przechowywanie rzeczy czy organizacja przeprowadzki w kilku etapach. Niższa cena zakupu nie zawsze oznacza niższy łączny koszt całej zmiany mieszkania.

Promocja dewelopera: porównaj pełny koszt zakupu

W raporcie wskazano, że u 78% deweloperów tempo sprzedaży nie nadążało za postępem budowy. Może to zwiększać presję na sprzedaż w części inwestycji, ale nie daje podstaw do założenia, że każda firma będzie oferowała duże obniżki.

Możliwości negocjacji zależą od konkretnego projektu i mieszkania. Znaczenie mogą mieć m.in. liczba pozostałych lokali, ich układy, etap inwestycji czy zainteresowanie daną ofertą. Rozmowa nie musi też dotyczyć wyłącznie ceny mieszkania. Warto sprawdzić warunki zakupu miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, zakres oferowanego wykończenia lub harmonogram płatności.

Każdą promocję trzeba jednak przeliczyć. Dwa mieszkania o podobnej powierzchni mogą wyglądać cenowo niemal identycznie, dopóki nie dodamy kosztu parkingu, dodatkowych pomieszczeń i prac potrzebnych przed przeprowadzką. Zanim porównamy wysokość rabatu, porównajmy końcową kwotę i to, co za nią otrzymujemy.

Warto spojrzeć również na rynek wtórny

Raport opisuje rynek pierwotny, dlatego jego danych nie należy automatycznie odnosić do mieszkań z drugiej ręki. Z perspektywy osoby szukającej mieszkania warto jednak rozważyć oba rynki, jeżeli odpowiadają na te same potrzeby.

W określonym budżecie alternatywą dla nowego mieszkania może być lokal w istniejącym budynku, położony bliżej pracy, szkoły lub komunikacji. Może mieć lepiej rozwinięte otoczenie albo umożliwiać szybszą przeprowadzkę. Z drugiej strony trzeba sprawdzić jego stan techniczny, zakres koniecznego remontu, dokumenty oraz sytuację budynku.

Porównanie powinno obejmować podobny efekt końcowy: mieszkanie, w którym można zamieszkać, w lokalizacji akceptowalnej dla całej rodziny. Zestawienie ceny lokalu w stanie deweloperskim z ceną mieszkania już urządzonego, bez uwzględnienia kosztów i czasu przygotowania, może prowadzić do błędnych wniosków.

Większy wybór warto uporządkować

Poszukiwania dobrze zacząć od ustalenia całkowitego budżetu oraz kilku warunków, które rzeczywiście mają znaczenie. Dla jednej osoby będzie to odległość od metra, dla innej osobna kuchnia, dodatkowy pokój do pracy lub możliwość przeprowadzki przed rozpoczęciem roku szkolnego.

Warto oddzielić wymagania konieczne od tych, z których można zrezygnować. Następnie porównywać wybrane oferty według tych samych kryteriów, uwzględniając koszty, termin dostępności, stan nieruchomości i warunki transakcji. Jeśli zakup ma być finansowany kredytem, możliwości finansowania dobrze sprawdzić przed podjęciem zobowiązań.

W Białych Lwach pomagamy kupującym uporządkować potrzeby, wybrać oferty do obejrzenia, uzyskać dodatkowe informacje o nieruchomościach i porównać warunki zakupu. Nasze wsparcie przy zakupie nieruchomości obejmuje również negocjacje i organizację transakcji, a w razie potrzeby umożliwiamy kontakt z ekspertem kredytowym.

Jeśli planujesz zakup mieszkania w Warszawie lub okolicach, porozmawiaj z jednym z naszych doradców. Zaczniemy od Twoich potrzeb i możliwości, a następnie wspólnie ustalimy kierunek poszukiwań.

Źródło danych rynkowych: BIG DATA RynekPierwotny.pl, „Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po III kwartale 2026 r.”, wydanie z 20 października 2026 r., wersja bezpłatna. W metodologii raportu sprzedaż oznacza umowę deweloperską lub płatną rezerwację. Praktyczne wskazówki dotyczące porównywania ofert stanowią komentarz Białych Lwów.