Jak zmienia się sytuacja na rynku mieszkań w stolicy? Czego szukają kupujący, gdzie rosną ceny, a gdzie spadają? Sprawdź, co działo się w pierwszym kwartale 2025 roku na rynku pierwotnym, wtórnym i najmu w Warszawie (na podstawie raportu NBP pt. „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w I kwartale 2025 r.”)

🔹 Rynek pierwotny – więcej mieszkań, mniej kupujących

W pierwszym kwartale 2025 roku w Warszawie oddano do użytkowania ponad 4 tysiące nowych mieszkań, ale sprzedaż wyraźnie zwolniła – była niższa zarówno niż kwartał, jak i rok wcześniej. Kupujący wciąż preferują mieszkania o powierzchni 40–60 m², a największy wybór oferowały inwestycje na Mokotowie, Białołęce i Targówku.
Ceny?
Średnia cena ofertowa wyniosła 16 948 zł/m², a transakcyjna 16 383 zł/m². Najdroższe były mieszkania do 40 m² (ponad 18 tys. zł/m²). Co ciekawe, najchętniej kupowano lokale z planowanym odbiorem w 2026 roku – aż 37,7% transakcji.

🔹 Rynek wtórny – więcej ofert, ale mniej transakcji

Pod względem liczby ogłoszeń rynek wtórny w Warszawie zanotował wzrost o 6% w porównaniu do końca 2024 roku. Najwięcej mieszkań wystawiano na Ochocie, Woli i Mokotowie.
Średnie ceny:
ofertowe: 18 481 zł/m²
transakcyjne: 16 459 zł/m²


Najdrożej było w Śródmieściu i na Żoliborzu – powyżej 21 tys. zł/m². Najtańszy metr znalazł się na Wawrze (ok. 14 200 zł). Wciąż najczęściej sprzedawano mieszkania do 60 m². Sprzedaż mieszkań powyżej 80 m² wydłużyła się do średnio 5,7 miesiąca.

🔹 Najem – popyt spadł, ceny w górę

Po studenckim boomie z końcówki 2024 roku, rynek najmu nieco wyhamował. Mimo to stawki najmu wzrosły – średnio o 7,2% kwartał do kwartału. W marcu 2025 średnia cena wynajmu wyniosła:
ofertowa: 83,1 zł/m²/miesiąc
transakcyjna: 82,6 zł/m²/miesiąc


Najczęściej wynajmowano mieszkania 30–50 m², głównie na Mokotowie, Woli i w Śródmieściu. Uwagę zwraca też wysoka aktywność na rynku mieszkań z ostatnich trzech lat – to właśnie one były najchętniej wynajmowane i najdroższe.

🔎 Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?

• Jeśli kupujesz – masz większy wybór, ale pamiętaj, że ceny wyhamowały. Możesz negocjować, zwłaszcza na rynku wtórnym.
• Jeśli sprzedajesz – przygotuj się na wydłużony czas sprzedaży, szczególnie przy większych lokalach.
• Jeśli wynajmujesz mieszkanie – wciąż masz szansę na dobre stawki, zwłaszcza jeśli Twoje mieszkanie jest nowe i w dobrej lokalizacji.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości w Warszawie na początku 2025 roku był dość stabilny, ale nie brakowało ciekawych zmian: lekkiego spadku sprzedaży, wzrostu podaży i utrzymujących się wysokich cen, zwłaszcza w prestiżowych dzielnicach. Wynajem wciąż opłacalny – zwłaszcza przy dobrej lokalizacji i nowym budownictwie.

Źródło danych: Narodowy Bank Polski, raport BaRN, I kw. 2025