Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Dla wielu osób związany jest z koniecznością skorzystania z kredytu hipotecznego. Proces ubiegania się o kredyt oraz samego zakupu nieruchomości może być skomplikowany, dlatego warto zaplanować go krok po kroku, aby uniknąć niepotrzebnych stresów i opóźnień. Poniżej przedstawimy cały proces zakupu nieruchomości z kredytem hipotecznym, zaczynając od oceny zdolności kredytowej aż po podpisanie aktu notarialnego.

Krok 1: Sprawdzenie zdolności kredytowej

Zanim zaczniemy poszukiwania wymarzonego mieszkania lub domu warto sprawdzić, na jaką kwotę kredytu możemy liczyć. Każdy bank posiada swoje wymagania dotyczące dochodów i innych czynników, które wpływają na zdolność kredytową. Na tym etapie należy dostarczyć dane dotyczące swoich finansów, takie jak:
potwierdzenie dochodów (np. zaświadczenie o zatrudnieniu, wpływy wynagrodzenia, PIT, umowy cywilnoprawne, dokumenty związane z prowadzoną działalnością),
posiadane zobowiązania finansowe (kredyty, pożyczki, limity kart czy kredyt w rachunku),
informacje dotyczące nieruchomości do zakupu (wartość, typ nieruchomości, lokalizacja),
informacje o planowanej kwocie inwestycji i posiadanych środkach, które będą przeznaczone na wkład własny.

Krok 2: Decyzja o zakupie

Po sprawdzeniu zdolności kredytowej klient powinien podjąć decyzję, czy jest gotów na zakup nieruchomości. Warto zaplanować proces zakupowy z wyprzedzeniem, ponieważ sama procedura kredytowa może potrwać od dwóch do trzech miesięcy. W tym czasie warto:

• ustalić warunki zakupu (cena, terminy płatności, inne warunki transakcji),
• rozważyć wybór banków, z których zostaną złożone wnioski kredytowe.

Krok 3: Sprawdzenie nieruchomości

Zanim zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości warto sprawdzić jej stan prawny i obciążenia. Upewnić się, czy nieruchomość ma czystą księgę wieczystą (KW) czy może są w niej wpisane obciążenia takie jak: hipoteka, długi czy inne roszczenia.
Warto również zwrócić uwagę na wszelkie wzmianki w księdze wieczystej, które mogą wymagać dodatkowych wyjaśnień lub dokumentów. Jeżeli jest wpisana hipoteka, najprawdopodobniej będzie ona musiała zostać spłacona przed uruchomieniem ostatniej transzy kredytu. Sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie o całkowitej spłacie.
Wszystkie kwestie związane z obciążeniami w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości muszą zostać omówione z doradcą kredytowym, który oceni ich wpływ na proces kredytowy i proces zakupu.

Krok 4: Wybór oferty banków i przygotowanie dokumentów

Po sprawdzeniu zdolności kredytowej oraz stanu prawnego nieruchomości, należy wybrać banki, z którymi klient będzie składał wnioski o kredyt hipoteczny. Warto zwrócić uwagę na oprocentowanie, prowizje oraz inne koszty związane z kredytem.
Przed złożeniem wniosku, klienci otrzymują wykaz niezbędnych dokumentów do zgromadzenia. Mogą to być m.in.:
zaświadczenie o dochodach,
ostatnie deklaracje PIT,
dokumenty dotyczące nieruchomości (np. wypis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna),
inne dokumenty wymagane przez bank.
W tym momencie można już przewidzieć orientacyjny czas trwania całego procesu.

Krok 5: Podpisanie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna stanowi formalne zabezpieczenie transakcji, dając obu stronom pewność, że nie dojdzie do nieporozumień. Umowa ta powinna zawierać:
termin, w którym kredyt będzie uruchomiony,
sposób płatności (w tym wysokość wkładu własnego),
warunki dostarczenia wymaganych dokumentów, w szczególności wymaganych przez bank kredytujący.
Jeśli na nieruchomości figuruje hipoteka Sprzedający dostarcza aktualne dokumenty potwierdzające wysokość zadłużenia.

Krok 6: Złożenie wniosku kredytowego

Po podpisaniu umowy przedwstępnej i zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów, klient składa wnioski kredytowe do wybranych banków. Proces składania wniosku do banku wraz ze sporządzeniem kopii zazwyczaj trwa od godziny do półtorej godziny, w zależności od banku. Korzystając z usług doradcy kredytowego na jednym spotkaniu można złożyć dokumenty do kilku banków, co jest bardzo wygodne. Doradca kredytowy jest wynagradzany przez bank, więc korzystanie z jego usług generuje dodatkowe koszty, jednak może stanowić wsparcie dla kupujących i źródło cennych wskazówek.

Krok 7: Analiza kredytowa

Po złożeniu wniosku, bank przeprowadza analizę kredytową, która trwa najczęściej od kilku do kilkunastu dni. Bank ocenia zdolność kredytową klienta oraz weryfikuje dane dotyczące nieruchomości. Jeśli wszystko jest w porządku, po potwierdzeniu zdolności kredytowej, zleca się wycenę nieruchomości przez bank albo indywidualnie uprawnionemu rzeczoznawcy. Wizyta rzeczoznawcy i sporządzenie wyceny zazwyczaj zajmują około tygodnia.

Krok 8: Decyzja kredytowa

Po zgromadzeniu wszystkich dokumentów i przeprowadzeniu finalnej analizy, bank podejmuje decyzję kredytową, która zazwyczaj pojawia się między siedmioma a czternastoma dniami od momentu dokonania wyceny nieruchomości. W decyzji kredytowej określone są warunki uruchomienia kredytu, które klient musi zaakceptować. Warto, aby na tym etapie agent nieruchomości omówił szczegóły warunków kredytowych z klientem i sprzedającym.

Krok 9: Podpisanie umowy kredytowej

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej, klient podpisuje umowę kredytową z bankiem. Ten etap może zająć od 3 do 14 dni w zależności od banku i procedur. Umowa kredytowa zawiera szczegółowe warunki kredytu, a klient otrzymuje ją do zapoznania się przed podpisaniem.

Krok 10: Umowa sprzedaży i akt notarialny

Po podpisaniu umowy kredytowej, przyszedł czas na podpisanie umowy sprzedaży u notariusza. Nabywca dostarcza notariuszowi podpisaną umowę kredytową oraz zaświadczenie o udzieleniu kredytu. Akt notarialny musi zawierać wszystkie szczegóły dotyczące płatności, w tym harmonogram wpłat oraz termin płatności.

Krok 11: Zapłata ceny nieruchomości

Po podpisaniu aktu notarialnego, następuje zapłata ceny nieruchomości. Najpierw wpłacane są środki z wkładu własnego nabywcy, a następnie bank przekazuje resztę kwoty na konto sprzedającego (lub/i banku wierzyciela). Ostatnia transza kredytu jest zazwyczaj płacona jest po złożeniu wniosku o wykreślenie dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej, jeśli na nieruchomości było obciążenie kredytem.

Krok 12: Uruchomienie kredytu

Po podpisaniu aktu notarialnego, klient składa dyspozycję do banku o uruchomienie kredytu. Wymagane dokumenty to: akt notarialny, potwierdzenie wniesienia wkładu własnego, świadectwo energetyczne oraz inne dokumenty wskazane w umowie kredytowej. Na tym etapie uruchamiane są także wymagane ubezpieczenia. Po uzyskaniu zaświadczenia o spłacie kredytu zbywcy nowi właściciele składają wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Klient dostarcza bankowi odpowiednie potwierdzenie tej czynności w postaci potwierdzonej kopii dokumentów, aby bank mógł uruchomić kolejną transzę kredytu.

Krok 13: Ostateczne formalności

Bank będzie jeszcze prosił o dostarczenie potwierdzenia wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym to proces wymagający staranności i przygotowania. Kluczowe jest, aby każdemu etapowi poświęcić odpowiednią ilość czasu, aby uniknąć pośpiechu i niepotrzebnych opóźnień. Dobrze zaplanowany proces finansowania zakupu nieruchomości z kredytem pozwala na bezpieczne i komfortowe przejście przez wszystkie formalności.

Artykuł: Zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym – krok po kroku