Dział III księgi wieczystej to kluczowa sekcja. Zapisuje się w niej prawa osobiste i roszczenia mogące ograniczać właściciela nieruchomości w jej swobodnym użytkowaniu lub sprzedaży. Choć wiele osób myśli, że wpisy o obciążeniach to głównie znajdujące się w dziale IV hipoteki to jednak właśnie dział III obejmuje szeroki zakres praw, które mogą znacząco wpłynąć na decyzje inwestycyjne lub zakupowe. W niniejszym artykule omówię najważniejsze wpisy i ich wpływ na właściciela nieruchomości.

1. Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu daje konkretnej osobie lub podmiotowi pierwszeństwo zakupu nieruchomości przed osobami trzecimi, gdy właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż. Ustanowienie tego prawa miało miejsce przy innej umowie notarialnej. Jest ono dziedziczne, co oznacza, że po śmierci uprawnionego przechodzi na jego spadkobierców, chyba że strony umowy ustaliły inaczej.
W księdze wieczystej znaleźć można jedynie umowne prawa pierwokupu. Te ustawowe , których wcale nie jest mało, nie są wskazywane w księdze wieczystej, gdyż wynikają wprost z przepisów prawa. Dlatego nawet jeśli prawo pierwokupu nie jest wpisane w księdze wieczystej należy upewnić się, że nie istnieje, gdyż w przypadku praw ustawowych, pominięcie uprawnionego w procedurze może prowadzić do nieważności transakcji.

2. Opłata przekształceniowa

Gdy nieruchomość przechodzi z użytkowania wieczystego na własność, właściciel zobowiązany jest do uiszczenia opłaty przekształceniowej. Jest to długotrwały proces, a opłata rozkładana jest na raty, na wiele lat. Wpis ten, choć nie jest bezpośrednim obciążeniem ograniczającym korzystanie z nieruchomości, może wpływać na wartość nieruchomości w oczach nabywcy.
Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało z mocy prawa przekształcone w prawo własności tych gruntów, a możliwość spłaty opłaty przekształceniowej jednorazowo dawało możliwość korzystnych bonifikat, dlatego wiele osób na to się zdecydowało. Jednak niejednokrotnie, pomimo całkowitej spłaty zobowiązania wpis o opłacie przekształceniowej znajduje się wciąż w księdze wieczystej, gdyż właściciel nie złożył stosownego wniosku. W takiej sytuacji zawsze warto sprawdzić status opłaty przekształceniowej.

3. Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. umowy sprzedaży) w przyszłości. Jeśli jest zawarta w formie aktu notarialnego, może być wpisana do księgi wieczystej, co dodatkowo zabezpiecza interes przyszłego nabywcy, w taki sposób, że inne osoby zainteresowane nabyciem tej nieruchomości będą poinformowane o tym roszczeniu.

4. Egzekucja komornicza i inne długi

Jeżeli właściciel nieruchomości ma długi, które zostały objęte egzekucją komorniczą, odpowiedni wpis znajdzie się w dziale III księgi wieczystej. Prawo wpisu długów w księdze wieczystej mają także podmioty publiczne jak Urząd Skarbowy, Skarb Państwa, ZUS czy lokalne urzędy miasta lub gminy. Wpis taki oznacza, że właściciel zalega z płatnościami i w każdej chwili może nastąpić egzekucja z nieruchomości związana z przymusową sprzedażą. Takie sytuacje wymagają zawsze dogłębnego wyjaśnienia i współdziałania z wierzycielami, aby dług został spłacony a nieruchomość była uwolniona od obciążeń..

5. Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Wpis ostrzeżenia o niezgodności w księdze wieczystej sygnalizuje potencjalnym nabywcom, że stan prawny zapisany w księdze wieczystej może nie odpowiadać faktycznemu stanowi prawnemu nieruchomości. Tego rodzaju wpisy mogą dotyczyć sporu co do własności nieruchomości lub rozbieżności wynikających z niedopełnienia formalności np. po spadku. Jest to istotna informacja dla nabywcy, ponieważ wymaga dokładnej analizy stanu prawnego przed zakupem, wyłącza też rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

6. Zakaz zbywania i obciążania

Zakaz zbywania i obciążania może być nałożony na właściciela nieruchomości przez sąd najczęściej w przypadku, gdy jest on objęty postępowaniem zabezpieczającym. Uniemożliwia to sprzedaż nieruchomości bez uprzedniego uchylenia tego zakazu, co może mieć istotny wpływ na ewentualne plany związane z przeniesieniem własności. Konieczne jest więc dokładne zapoznanie się z podstawą obciążenia i sprawdzenie możliwości jego uchylenia.

7. Prawo odkupu

Prawo odkupu to prawo nabywcy nieruchomości do ponownego nabycia jej przez sprzedającego w określonym terminie, najczęściej w ciągu pięciu lat od sprzedaży. Wymaga wpisu do księgi wieczystej i może być problematyczne dla nowego nabywcy, który po zakupie nieruchomości może być zobowiązany do jej sprzedaży z powrotem, jeśli nie upłynął ustalony czas.

9. Służebność gruntowa, służebność przesyłu

Służebność gruntowa jest prawem do użytkowania cudzej nieruchomości dla poprawienia warunków korzystania z innej działki, np. prawa przejścia, przejazdu, doprowadzenia mediów. Z kolei służebność przesyłu dotyczy infrastruktury technicznej, np. możliwości przeprowadzenia sieci energetycznych, kanalizacyjnych, telekomunikacyjnych czy gazowych przez cudzy grunt. Służebności wpływają na sposób użytkowania nieruchomości, ale niekoniecznie oznacza to obniżenia jej wartości.

10. Służebność osobista

Służebność osobista ustanawiana jest dla określonej osoby fizycznej i wygasa wraz z jej śmiercią. Przykładem może być służebność mieszkania, pozwalająca osobie zamieszkiwać nieruchomość przez resztę jej życia. Tego rodzaju służebność znacząco wpływa na wartość nieruchomości, chyba że osoba uprawniona zrzeknie się swojego prawa.

11. Dożywocie

Umowa dożywocia to przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę, mieszkanie i zapewnienie podstawowych potrzeb, najczęściej w formie wyżywienia, ubrania, pochówku. Wpis w dziale III księgi wieczystej dotyczący dożywocia stanowi zabezpieczenie dla osoby dożywotnika, a jego istnienie może wpłynąć na wartość i zbywalność nieruchomości.

Podsumowanie

Obciążenia w dziale III księgi wieczystej mogą mieć znaczący wpływ na wartość i funkcjonalność nieruchomości, dlatego kluczowe jest ich zrozumienie. Właściciele oraz potencjalni nabywcy powinni szczegółowo analizować każdy wpis, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Księga wieczysta jest najważniejszym dokumentem ujawniającym stan prawny nieruchomości, a znajomość zasad dotyczących jej wpisów pomaga zabezpieczyć transakcje i zapobiegać problemom prawnym.


Artykuł: Dział III księgi wieczystej: prawa, roszczenia i obciążenia – co warto wiedzieć?