Blog nieruchomości
Najem okazjonalny - ze strony najemcy - co to jest i na czym polega
- Data dodania: 11.12.2023
- Autor wpisu: Agata Stradomska
- Tagi: najem okazjonalny, najem, prawo, mieszkanie na wynajem, umowa najmu okazjonalnego, najemca, wynajmujący
“Najem okazjonalny” często taka informacja znajduje się w ogłoszeniach dotyczących mieszkań na wynajem. Co to oznacza, czy każdy może zawrzeć taką umowę, a także jakie są konsekwencje jej podpisania? Jeśli jesteś najemcą i chciałbyś dowiedzieć się więcej na temat umowy najmu okazjonalnego, zapraszamy do poniższego artykułu, w którym wyjaśniamy wszystkie zawiłości i kwestie związane z tym rodzajem umowy.
Umowa najmu okazjonalnego funkcjonuje w polskim systemie prawnym od kilkunastu lat i z każdym rokiem jego popularność rośnie. Dziś wielu właścicieli nieruchomości (wynajmujących) akceptuje wyłącznie taką formę najmu. Wynika to z faktu, iż najem lokali mieszkalnych podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów i zdarzały się przypadki, kiedy nierzetelni najemcy wykorzystywali przepisy prawa w taki sposób, że nie płacili czynszu i nie chcieli też opuścić mieszkania. Ponieważ procedury sądowe trwają dziś bardzo długo, osoby takie wiele miesięcy nadużywały czyjejś własności, zanim następowała eksmisja. Najem okazjonalny zdecydowanie przyspiesza procedury związane z wyprowadzeniem nieuczciwych najemców, którzy pomimo rozwiązanej umowy nie chcą sami opuścić mieszkania.
Po pierwsze taka umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie dla swojej ważności, wszystkie więc ustalenia między stronami są zapisane, co znaczy że są jasne i przejrzyste warunki.
Po drugie umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, dzięki temu najemca wie jak długo będzie mógł spokojnie mieszkać w danym lokalu.
Po trzecie umowa najmu okazjonalnego musi być przez właściciela zgłoszona do Urzędu Skarbowego, co w praktyce zapewnia, że wynajmujący uczciwie rozlicza się z podatków i najem prowadzi legalnie.
Te wszystkie elementy sprawiają, że wynajmowanie mieszkań w ramach najmu okazjonalnego jest korzystne dla najemcy i sprawia, że umowy takie są bezpieczniejsze i bardziej przejrzyste.
Umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia kilku formalnych wymogów związanych z dodatkowymi dokumentami czy procedurami. Są ona kluczowe dla ważności tej formy umowy najmu.
Wypis z aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wyprowadzki, w przypadku zakończenia lub wypowiedzenia umowy najmu to dokument stanowiący obligatoryjny załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Akt notarialny sporządza Notariusz a jego koszt to kilkaset złotych. W czynności notarialnej powinni uczestniczyć wszyscy dorośli przyszli mieszkańcy lokalu. Taką czynność należy wcześniej umówić (w niewielu kancelariach jest możliwe sporządzenie takiego dokumentu “po przyjściu z ulicy”) w wybranej kancelarii, mieć ze sobą podpisaną umowę najmu oraz oświadczenia, o których mowa poniżej, a także dokument potwierdzający tożsamość (dowód osobisty lub paszport). W przypadku, gdy najemcy nie władają biegle językiem polskim konieczna może okazać asysta tłumacza przysięgłego. Dlatego w razie jakichkolwiek wątpliwości należy wcześniej się skonsultować z Kancelarią Notarialną.
Oświadczenie najemcy ze wskazaniem lokalu, do którego się wyprowadzi w razie ustania umowy najmu, a także oświadczenie właścicieli wskazanego lokalu, że przyjmą najemcę w przypadku konieczności przeprowadzki. Dla bezpieczeństwa oświadczenie właściciela tego lokalu może na życzenie wynajmującego mieć formę pisemną z notarialnie poświadczonym podpisem.
Umowa najmu, co pisaliśmy wcześniej, musi być zawarta na piśmie (lub elektronicznie z podpisem kwalifikowanym, niestety powszechny podpis “epuap” nie spełnia wymogów formy pisemnej) i na czas określony.
Z najmem okazjonalnym może pojawić się problem adresu, który można wskazać. Nie każda osoba ma taką możliwość, a szczególnie problem może dotyczyć obcokrajowców czasowo mieszkających w Polsce np. w związku z zatrudnieniem. Nasza firma ma rozwiązanie dla takich osób! Dzięki współpracy z profesjonalnym partnerem mamy możliwość zaoferowania usługi adresu do najmu okazjonalnego. Przy stosunkowo niewielkim koszcie można zabezpieczyć taki adres na cele związane z zawarciem umowy. To legalne i bardzo praktyczne rozwiązanie, z którego chętnie korzystają obcokrajowcy ale też i inne osoby, które nie mają swojego mieszkania i nie chcą prosić o przysługę rodzinę czy znajomych.
Z całą pewnością możemy stwierdzić, że najem okazjonalny jest bezpieczny dla najemcy. Jeśli najemca będzie regulować swoje zobowiązania wynikające z umowy najmu właściciel w czasie trwania takiej umowy nie jest uprawniony do eksmisji najemcy. Każdorazowo skorzystanie z zapisów aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji będzie weryfikowane przez Sąd. Dopiero po zapoznaniu się z całością dokumentów Sąd może nadać klauzulę wykonalności jeśli jest zasadna, a wszystkie formalności zostały przez wynajmującego prawidłowo dopełnione.
Kiedy najemca decyduje się na wynajem danego mieszkania i wynajmujący zaakceptuje danego najemcę strony umawiają się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Zazwyczaj wzór takiej umowy dostarcza wynajmujący lub może ją dostarczyć pośrednik. Umowa najmu musi spełniać wszystkie wymogi przewidziane dla najmu okazjonalnego. Przy podpisaniu umowy najemca wpłaca ustaloną kaucję (maksymalna wysokość kaucji w najmie okazjonalnym to 6-miesięczny czynsz, ale w praktyce często można się spotkać z niższymi wartościami) i umawia się na spotkanie z notariuszem. W międzyczasie też musi złożyć oświadczenie o lokalu oraz zapewnić oświadczenie jego właściciela. Procedura załatwiania dokumentów trwa najczęściej od 1 do kilku dni. Kiedy najemca posiada już wszystkie dokumenty może stawić się w ustalonym wcześniej terminie na przekazanie kluczy, podpisanie protokołu zdawczo odbiorczego i objęcie mieszkania w posiadanie. Często też przed wydaniem lokalu właściciel pobiera opłaty za czynsz czy media za pierwszy okres najmu, a kolejne najemca będzie już regulował samodzielnie np. przelewem bankowym. Warto ustawić sobie na tę okoliczność stałe zlecenie, aby wywiązywać się z ustalonych terminów.
Jeśli szukasz mieszkania do wynajęcia, masz dalsze pytania dotyczące najmu okazjonalnego i potrzebujesz wsparcia profesjonalisty - zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami.
Obraz autorstwa Freepik
Od kiedy funkcjonuje najem okazjonalny i dlaczego właściciele chcą takiej umowy
Umowa najmu okazjonalnego funkcjonuje w polskim systemie prawnym od kilkunastu lat i z każdym rokiem jego popularność rośnie. Dziś wielu właścicieli nieruchomości (wynajmujących) akceptuje wyłącznie taką formę najmu. Wynika to z faktu, iż najem lokali mieszkalnych podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów i zdarzały się przypadki, kiedy nierzetelni najemcy wykorzystywali przepisy prawa w taki sposób, że nie płacili czynszu i nie chcieli też opuścić mieszkania. Ponieważ procedury sądowe trwają dziś bardzo długo, osoby takie wiele miesięcy nadużywały czyjejś własności, zanim następowała eksmisja. Najem okazjonalny zdecydowanie przyspiesza procedury związane z wyprowadzeniem nieuczciwych najemców, którzy pomimo rozwiązanej umowy nie chcą sami opuścić mieszkania.
Czy umowa najmu okazjonalnego jest niekorzystna dla najemcy?
Nie można powiedzieć, aby umowa najmu okazjonalnego była niekorzystna dla najemcy, a wręcz przeciwnie, z zawarciem takiej umowy związanych jest wiele pozytywów.Po pierwsze taka umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie dla swojej ważności, wszystkie więc ustalenia między stronami są zapisane, co znaczy że są jasne i przejrzyste warunki.
Po drugie umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, dzięki temu najemca wie jak długo będzie mógł spokojnie mieszkać w danym lokalu.
Po trzecie umowa najmu okazjonalnego musi być przez właściciela zgłoszona do Urzędu Skarbowego, co w praktyce zapewnia, że wynajmujący uczciwie rozlicza się z podatków i najem prowadzi legalnie.
Te wszystkie elementy sprawiają, że wynajmowanie mieszkań w ramach najmu okazjonalnego jest korzystne dla najemcy i sprawia, że umowy takie są bezpieczniejsze i bardziej przejrzyste.
Jakie są formalności potrzebne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia kilku formalnych wymogów związanych z dodatkowymi dokumentami czy procedurami. Są ona kluczowe dla ważności tej formy umowy najmu.
Wypis z aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wyprowadzki, w przypadku zakończenia lub wypowiedzenia umowy najmu to dokument stanowiący obligatoryjny załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Akt notarialny sporządza Notariusz a jego koszt to kilkaset złotych. W czynności notarialnej powinni uczestniczyć wszyscy dorośli przyszli mieszkańcy lokalu. Taką czynność należy wcześniej umówić (w niewielu kancelariach jest możliwe sporządzenie takiego dokumentu “po przyjściu z ulicy”) w wybranej kancelarii, mieć ze sobą podpisaną umowę najmu oraz oświadczenia, o których mowa poniżej, a także dokument potwierdzający tożsamość (dowód osobisty lub paszport). W przypadku, gdy najemcy nie władają biegle językiem polskim konieczna może okazać asysta tłumacza przysięgłego. Dlatego w razie jakichkolwiek wątpliwości należy wcześniej się skonsultować z Kancelarią Notarialną.
Oświadczenie najemcy ze wskazaniem lokalu, do którego się wyprowadzi w razie ustania umowy najmu, a także oświadczenie właścicieli wskazanego lokalu, że przyjmą najemcę w przypadku konieczności przeprowadzki. Dla bezpieczeństwa oświadczenie właściciela tego lokalu może na życzenie wynajmującego mieć formę pisemną z notarialnie poświadczonym podpisem.
Umowa najmu, co pisaliśmy wcześniej, musi być zawarta na piśmie (lub elektronicznie z podpisem kwalifikowanym, niestety powszechny podpis “epuap” nie spełnia wymogów formy pisemnej) i na czas określony.
Co jeśli nie mam adresu w Polsce, który mogę wskazać?
Z najmem okazjonalnym może pojawić się problem adresu, który można wskazać. Nie każda osoba ma taką możliwość, a szczególnie problem może dotyczyć obcokrajowców czasowo mieszkających w Polsce np. w związku z zatrudnieniem. Nasza firma ma rozwiązanie dla takich osób! Dzięki współpracy z profesjonalnym partnerem mamy możliwość zaoferowania usługi adresu do najmu okazjonalnego. Przy stosunkowo niewielkim koszcie można zabezpieczyć taki adres na cele związane z zawarciem umowy. To legalne i bardzo praktyczne rozwiązanie, z którego chętnie korzystają obcokrajowcy ale też i inne osoby, które nie mają swojego mieszkania i nie chcą prosić o przysługę rodzinę czy znajomych.
Czy najem okazjonalny jest bezpieczny dla najemcy?
Z całą pewnością możemy stwierdzić, że najem okazjonalny jest bezpieczny dla najemcy. Jeśli najemca będzie regulować swoje zobowiązania wynikające z umowy najmu właściciel w czasie trwania takiej umowy nie jest uprawniony do eksmisji najemcy. Każdorazowo skorzystanie z zapisów aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji będzie weryfikowane przez Sąd. Dopiero po zapoznaniu się z całością dokumentów Sąd może nadać klauzulę wykonalności jeśli jest zasadna, a wszystkie formalności zostały przez wynajmującego prawidłowo dopełnione.
Jak wygląda zawarcie umowy najmu w praktyce?
Kiedy najemca decyduje się na wynajem danego mieszkania i wynajmujący zaakceptuje danego najemcę strony umawiają się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Zazwyczaj wzór takiej umowy dostarcza wynajmujący lub może ją dostarczyć pośrednik. Umowa najmu musi spełniać wszystkie wymogi przewidziane dla najmu okazjonalnego. Przy podpisaniu umowy najemca wpłaca ustaloną kaucję (maksymalna wysokość kaucji w najmie okazjonalnym to 6-miesięczny czynsz, ale w praktyce często można się spotkać z niższymi wartościami) i umawia się na spotkanie z notariuszem. W międzyczasie też musi złożyć oświadczenie o lokalu oraz zapewnić oświadczenie jego właściciela. Procedura załatwiania dokumentów trwa najczęściej od 1 do kilku dni. Kiedy najemca posiada już wszystkie dokumenty może stawić się w ustalonym wcześniej terminie na przekazanie kluczy, podpisanie protokołu zdawczo odbiorczego i objęcie mieszkania w posiadanie. Często też przed wydaniem lokalu właściciel pobiera opłaty za czynsz czy media za pierwszy okres najmu, a kolejne najemca będzie już regulował samodzielnie np. przelewem bankowym. Warto ustawić sobie na tę okoliczność stałe zlecenie, aby wywiązywać się z ustalonych terminów.
Jeśli szukasz mieszkania do wynajęcia, masz dalsze pytania dotyczące najmu okazjonalnego i potrzebujesz wsparcia profesjonalisty - zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami.
Obraz autorstwa Freepik