Nie ma co się łudzić, czasy w których sprzedający mieszkanie wybierał nabywcę się skończyły, a kolejne takie wrócą nieprędko. Dlatego kupujący z kredytem, jeśli taki się pojawia, nie powinien być z góry odrzucany, gdyż nie ma gwarancji na innego nabywcę, dysponującym w całości własnym kapitałem. Najczęściej jednak taki nabywca, który chce skorzystać z finansowania bankowego nie będzie dysponował zawartą wcześniej umową kredytową, a dopiero po wyborze lokum rozpocznie formalny proces starania się o kredyt. Czy go finalnie otrzyma? Niestety nie da się tego w stu procentach przewidzieć, gdyż taki proces uzyskiwania finansowania trwa od kilkunastu dni do kilku tygodni. W tym czasie mogą zajść różne zmiany związane np. z polityką banków, zaostrzeniem przepisów czy zmianami stóp procentowych, które spowodują dyskwalifikację danego kredytobiorcy lub takie ograniczenia, że dana transakcja nie będzie możliwa do zrealizowania. Jak więc się zabezpieczyć w takiej sytuacji, aby jak najmniej ryzykować wchodząc w proces sprzedaży z takim nabywcą?

Ryzyko sprzedającego - czas to pieniądz

Bardzo często nabywcy umniejszają ryzyko sprzedającego, który wchodzi w proces sprzedaży z kupującym kredytowym. Bo przecież mieszkania czy domu nie ubędzie i za jakiś czas będzie ponownie mógł wystawić ofertę na rynek i sprzedać. Takie są fakty, ale warto przypomnieć sobie znane powiedzenie “czas to pieniądz”. I dokładnie tak jest tutaj. Być może jeśli nie dziś, to za kilka, kilkanaście dni sprzedający mógłby pozyskać kolejnego nabywcę któremu sprzedałby od ręki. Za pewien czas wynikający z umowy przedwstępnej - dwa, trzy albo i więcej miesięcy sytuacja na rynku może być inna, popyt może być mniejszy, a ceny możliwe do uzyskania gorsze. To oznacza, że sprzedający wycofując ofertę teraz wprowadzi nieruchomość na rynek ponownie w mniej korzystnych okolicznościach i jest wielce prawdopodobne, że uzyska gorsze warunki niż w obecnym czasie.
Inną kwestią są działania przygotowawcze do sprzedaży, załatwianie wyprowadzki, zamykanie zobowiązań itp., które jeśli nabywca ostatecznie nie kupi mogą stać się stratą.

Zbadanie zdolności kredytowej

Pierwszym krokiem sprawdzającym nabywcę, który chce zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania jest upewnienie się, czy zbadał swoją zdolność kredytową i kiedy. Ważne, aby ostatni kontakt z doradcą kredytowym miał miejsce w ostatnich dniach. Zmiany zachodzą tak szybko, że informacja sprzed miesiąca może być już nieaktualna. Warto więc poprosić potencjalnego kupca o bieżącą weryfikację swojej sytuacji związanej z kredytem, zanim cokolwiek podpiszecie między sobą.

Umowa przedwstępna pisemna czy notarialna

Część banków będzie oczekiwała zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej, a niektóre nawet w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej jest już bardzo poważnym krokiem zmierzającym do zakupu i sprzedaży, rodzi też określone konsekwencje prawne. Jest to zobowiązanie do zawarcia innej umowy w przyszłości - umowy sprzedaży nieruchomości. A umów należy dotrzymywać. Dlatego pochopne podpisanie umowy przedwstępnej może na wiele miesięcy zablokować alternatywne działania, szczególnie jeśli nabywca będzie zwlekał i przeciągał terminy, często wykorzystując stworzone umową możliwości (na wszelki wypadek…). Zawierając taką umowę nie warto korzystać ze wzorów ściągniętych z internetu lub przygotowanych przez nabywcę. Warto skorzystać z profesjonalnych doradców - prawników specjalizujących się w nieruchomościach czy fachowych pośredników. Umowa w formie aktu notarialnego, choć niewątpliwie sporządzona przez fachowca nie zawsze będzie korzystniejszym rozwiązaniem dla sprzedającego w danej sytuacji. Ważne, aby podpisywać taką umowę mając pewność że wszystkie możliwe kwestie związane z sytuacją kredytową kupującego zostały zweryfikowane.
Są też banki, które nie wymagają zawierania umów przedwstępnych na etapie analizy kredytowej, dlatego kupujący z kredytem może skorzystać z ich oferty, bez ryzyka przedwczesnego zaciągania ryzykownych zobowiązań.

Odmowa z 3 banków

Kupujący kredytowi coraz częściej chcą zabezpieczyć się w umowach przedwstępnych na okoliczność nieuzyskania kredytu. Jest to zrozumiałe, szczególnie wtedy gdy angażują w transakcję spore środki na poczet zadatku, które mogą w takiej sytuacji stracić. Jak wcześniej wspomniano, sprzedający także ponosi ryzyko blokując na rzecz danego kupującego mieszkanie czy dom i wycofując się z dalszej sprzedaży.
Warto mieć świadomość, że choć odmowa z 3 banków wygląda logicznie, to realnie jej “załatwienie” nie jest specjalnie trudne i dobry doradca kredytowy pomoże je uzyskać swoim klientom w ciągu kilku czy kilkunastu dni. Oznacza to stosunkową łatwość wyjścia bez strat przez kupującego, przy równoczesnej pełnej odpowiedzialności z tytułu zadatku sprzedającego, który jeśli zmieni zdanie lub nie dopełni jakichś formalności będzie go musiał zwrócić w podwójnej wysokości.

Zadatek a zaliczka

Pewnym rozwiązaniem wychodzącym naprzeciw kupującemu jest zmniejszenie jego ryzyka na okoliczność nieuzyskania kredytu (a także na inne okoliczności) i wyrównanie poziomu tego ryzyka także dla strony sprzedającej. Mianowicie można zmniejszyć zadatek np. o połowę, a druga część umówionej wpłaty stanowić będzie zaliczkę. Zaliczka będzie zwrotna w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia przewidzianej umowy sprzedaży, natomiast zadatek zostanie zatrzymany przez sprzedającego, nawet w przypadku, gdy kupujący nie dostanie kredytu na zakup.

 

Jeśli chcesz bezpiecznie sprzedać lub kupić mieszkanie czy dom, zapraszamy do kontaktu z jednym z naszych doradców, który przeprowadzi Państwa przez cały proces od A do Z - sprawnie i profesjonalnie.