Rynek nieruchomości w Warszawie i okolicach nie zwalnia tempa. III kwartał 2025 r. przyniósł ciekawe dane, które mogą pomóc zarówno inwestorom, jak i osobom szukającym swojego pierwszego mieszkania. (na podstawie raportu NBP pt. „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w III kwartale 2025 r.”)

Pierwotny rynek w stolicy – gdzie warto szukać?

Warszawski rynek pierwotny nadal przyciąga inwestorów. Od początku 2025 r. wydano pozwolenia na budowę ponad 10 tys. mieszkań, a do użytkowania oddano niemal 13 tys. lokali. W III kwartale sprzedaż mieszkań wzrosła o 10,9% kwartał do kwartału, a liczba ofert wzrosła o 1,5%.
Najdroższe mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy poza Śródmieściem i Żoliborzem znajdziemy na Ochocie i Woli – średnia cena ofertowa wyniosła tu prawie 24 tys. zł/m². Z kolei największą podaż i sprzedaż odnotowano na Białołęce i Targówku – tam znajduje się blisko jedna czwarta wszystkich ofert.

💡 Wniosek: Średni metraż 40–60 m² pozostaje najbardziej atrakcyjny – zarówno pod względem popytu, jak i liczby transakcji. To wciąż “złoty środek” dla kupujących i inwestorów planujących wynajem.

Rynek wtórny – ceny wciąż rosną

Na rynku wtórnym w Warszawie podaż wzrosła o 3,5% kwartał do kwartału. Średnia cena ofertowa osiągnęła 19 090 zł/m², a transakcyjna – 16 405 zł/m². Najdroższe lokale poza Śródmieściem można znaleźć na Woli, Żoliborzu i Wilanowie.
Najwięcej mieszkań dostępnych i kupowanych jest na Woli, Mokotowie i w Śródmieściu. To pokazuje, że lokalizacja nadal odgrywa kluczową rolę przy decyzjach kupujących.

💡 Wniosek: Chcesz kupić mieszkanie, które łatwo sprzedać lub wynająć? Skup się na centralnych dzielnicach oraz średnim metrażu 40–60 m².

Rynek najmu – rekordowe stawki

Sezonowy wzrost popytu na wynajem w III kwartale był widoczny szczególnie wśród studentów. Wysoki popyt, przy ograniczonej podaży, przełożył się na najwyższe w historii stawki ofertowe najmu długoterminowego.
Najemcy najchętniej wybierają Mokotów i Wolę, a struktura podaży nadal dominuje w przedziałach 30–50 m² i 50–70 m². Zainteresowanie kawalerkami rośnie, natomiast popyt na większe mieszkania utrzymuje się stabilnie.

💡 Wniosek: Jeśli planujesz inwestycję pod wynajem, mieszkania 2–3 pokojowe w centralnych dzielnicach Warszawy nadal zapewniają najlepszy zwrot.

Aglomeracja warszawska – pierwotny i wtórny rynek

W aglomeracji warszawskiej rynek pierwotny odnotował wzrost podaży o 8%, a ceny wzrosły w ujęciu rocznym o 6,6% (ofertowe) i 9,9% (transakcyjne). Najchętniej kupowane są mieszkania 40–60 m², a czas sprzedaży wydłużył się do 12,4 miesiąca.
Rynek wtórny odnotował spadek sprzedaży o 32,1% przy mniejszej podaży o 8,1%. Nadal najpopularniejszy pozostaje metraż 40–60 m², a czas sprzedaży utrzymał się na poziomie 4,4 miesiąca.

💡 Wniosek: Inwestorzy powinni zwracać uwagę na powiaty o wysokich cenach transakcyjnych, jak piaseczyński, gdzie rynek jest stabilny, a średni metraż cieszy się największym popytem.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Średni metraż rządzi – 40–60 m² to najbardziej uniwersalny wybór na sprzedaż i wynajem.
Lokalizacja wciąż kluczowa – Mokotów, Wola, Śródmieście i powiat piaseczyński oferują najlepsze możliwości zwrotu.
Najem rekordowy – wysokie stawki najmu przyciągają inwestorów szukających dochodu pasywnego.
Rynek pierwotny rośnie – więcej nowych mieszkań to większa konkurencja, ale też atrakcyjna oferta dla kupujących.

📌 Jeśli chcesz być na bieżąco z rynkiem nieruchomości w Warszawie i okolicach, a także otrzymywać praktyczne wskazówki dla kupujących i inwestorów, zaglądaj na naszego bloga Białe Lwy Nieruchomości.