Rynek nieruchomości w Warszawie w III kwartale 2022

Jak wyglądał rynek nieruchomości w III kwartale 2022 r. wg danych z raportu Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w III kwartale 2022 r., NBP Oddział Okręgowy w Warszawie Warszawa, listopad 2022 r.
Opracowanie zostało przygotowane na podstawie danych zgromadzonych w bazie NBP. Bazę tworzą dane pozyskiwane od firm deweloperskich, agencji nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych, starostw powiatowych, urzędów skarbowych oraz Urzędu m.st. Warszawy, w ramach prowadzonego przez Prezesa NBP badania cen nieruchomości.

Raport może niedoszacować liczbę transakcji w ostatnich dwóch kwartałach z uwagi na powolną sprawozdawczość związaną z transakcjami i obieg informacji.

Rynek nieruchomości w Warszawie w III kwartale 2022

Trzeci kwartał tego roku to kolejny spadkowy kwartał jeśli chodzi o liczbę transakcji na rynku nieruchomości - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, przy czym widoczne spadki są już znaczące. Na rynku zauważalne jest też mocne hamowanie cen nieruchomości, które utrzymują poziom zbliżony do poprzedniego kwartału (rynek pierwotny), a nawet odnotowują nieznaczne korekty (rynek wtórny). Zaczyna pojawiać się też dopasowanie cen ofertowych do wymagań rynku, różnice pomiędzy ofertami a transakcjami zmalały.

Warszawa - rynek pierwotny:

•  Sprzedaż mieszkań w III kwartale 2022 zmalała o ok. 20% w porównaniu do poprzedzającego go II kwartału 2022 i o ponad 53% w porównaniu z III kwartałem ubiegłego roku*.
• Obecnie w stolicy realizuje się trochę więcej inwestycji (295) niż w poprzednim kwartale (251), ale w porównaniu z poprzednim rokiem (298) poziom inwestycji rok do roku nieznacznie zmalał.
•  Ceny ofertowe mieszkań oferowanych przez deweloperów utrzymują poziom sprzed kwartału. Średnia cena w Warszawie za mkw to 12.911 zł podczas gdy kwartał wcześniej było to 12.896 zł. Natomiast w porównaniu z poprzednim rokiem to wzrost około 13%.
•  Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym także wzrosły - z 11.006 zł za mkw w 3Q21 na 12.742 zł w 3Q22, natomiast w porównaniu z 2Q22 zmiana jest plus 3%.
•  Najszersza oferta dostępnych u deweloperów mieszkań była w dzielnicach: Białołęka, Mokotów, Ursynów, Praga-Południe.
•  Najdroższe dzielnice w ofercie deweloperów to podobnie jak w poprzednim kwartale: Ochota (20.954 zł za mkw ) i Wola (17.593 zł za mkw), natomiast najmniej można zapłacić za mieszkania położone w Rembertowie, Wawrze czy Białołęce (około 10.000 zł za mkw).
•  Najpopularniejsze dzielnice (najwięcej sprzedanych mieszkań) na rynku pierwotnym to: Białołęka (niezmiennie), ale też, Mokotów, Ursynów i Praga-Południe
•  W ofercie deweloperów najwięcej ofert jest dostępnych w przedziale 40-60 mkw.
•  Średni czas sprzedaży nieznacznie się skrócił z 9 do 8,4 miesiąca, podczas gdy najszybciej od 2019 r. mieszkania sprzedawały się w 2Q21 i było to w czasie 7,8 miesiąca.

Warszawa - rynek wtórny:

•  Sprzedaż mieszkań w 3Q22 na rynku wtórnym zmalała w stosunku do poprzedniego kwartału aż o 24%, natomiast w porównaniu z 3Q21 (który był rekordowym kwartałem od 2019 r). aż o 80%*.
•  Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym nieznacznie wzrosły w ciągu wzrosły roku o około 4,2% z 12.953 zł za mkw w 3Q21 do 13.496 zł za mkw w 3Q22, natomiast kwartał do kwartału spadły także o ok. 4% (do 13.496 zł za mkw).
•  Odchylenie pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi zmalało w porównaniu z poprzednim kwartałem (19,1%) wyniosło 13,7%.
•  Ceny transakcyjne mieszkań także wzrosły, ale nieznacznie - z 11.585 zł w 3Q21 na 11.866 zł w 3Q22.
•  Najdroższe dzielnice na rynku wtórnym: jak poprzednio Śródmieście (17.919 zł / mkw), ale też Wilanów, Żoliborz i Wola (powyżej 15.000 zł / mkw), a najtańsze są mieszkania położone w Rembertowie, Wawrze czy Białołęce (około 10.000 zł za mkw).
•  Najpopularniejsze mieszkania oferowane na rynku to podobnie jak na rynku pierwotnym lokale o powierzchni 40-60 mkw.
•  Najchętniej kupowane - najwięcej transakcji na rynku wtórnym: Mokotów, Wola, Ursynów i Bielany.
•  Najchętniej kupowane mieszkania były o metrażach 40-60 mkw.
•  Czas sprzedaży skrócił się z 4 do 3,2 miesięcy w porównaniu do poprzedniego kwartału, a najszybciej sprzedawały się lokale do 40 mkw. (w niecałe 3 miesiące).

*Raport może niedoszacować liczby transakcji w ostatnich dwóch kwartałach.

Rynek nieruchomości jakie perspektywy na kolejne miesiące

W kolejnych miesiącach sprzedaż powinna utrzymywać się na podobnym poziomie, podobnie ceny. Będziemy mogli także obserwować zwiększającą się bazę ofert dostępnych do sprzedaży, a czas potrzebny na sprzedaż będzie się wydłużał.
Jeśli restrykcje związane z udzielaniem kredytów hipotecznych się nie zmienią, podobna sytuacja na rynku utrzyma się w kolejnych miesiącach.

Zapraszamy do kontaktu! Doradcy Białe Lwy mają wiedzę o bieżącej sytuacji na rynku i dostęp do cen transakcyjnych. Będą korzystać ze swojej wiedzy i doświadczeń planując strategię sprzedaży Twojego mieszkania, domu czy działki. A jeśli kupujesz - nie pozwolą, abyś przepłacił!


Opracowanie i komentarz:
Agata Stradomska - na podstawie raportu “Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w III kwartale 2022 r., NBP Oddział Okręgowy w Warszawie Warszawa, listopad 2022 r.”